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時間︰2020-04-02 08:54:54 來源︰經濟參(can)考報

當前,國內(na)房kang)夭幸ye)集中度不斷提升,房企(qi)優勝劣汰趨勢正在加速(su)。數據顯示(shi),2019年330家房企(qi)破產,百強房企(qi)整體業(ye)績也can)wei)cong)忻饗蘊嶸=衲輳 魈荻臃科qi)門檻進一(yi)步jiao)嶸  婺7科qi)擴容放緩,新增千(qian)億房企(qi)數明顯下降,近4年來房企(qi)整體的目標完(wan)成(cheng)率(lv)水平也逐年降低。

房企(qi)兩極(ji)分化現象加劇

1月13日下午(wu),世茂集團與(yu)福(fu)晟集團聯合宣布(bu),世茂集團收(shou)購福(fu)晟集團nuo)7個項目,成(cheng)為2020年首(shou)個大型收(shou)並購事件(jian),甚至被稱為“世紀大並購”。在業(ye)內(na)看來,房kang)夭幸ye)正由高速(su)發展時期進入(ru)橫盤(pan)期,加之2019年融資監(jian)管政策收(shou)緊,眾多房企(qi)所面臨的生(sheng)存壓力(li)史無前例。

隨(sui)著(zhou)行業(ye)集中度的不斷提升,行業(ye)頭部(bu)格局不斷穩固,2019年房企(qi)TOP30門檻值(zhi)已超千(qian)億。與(yu)此同時bao)  行Σqi)業(ye)的機會(hui)卻越來越少,並且ye)夭幸ye)的容錯度降低。針對世茂集團收(shou)購福(fu)晟集團事件(jian),億翰智(zhi)庫相關分析人士(shi)指出︰“本次交易的被收(shou)購方福(fu)晟集團,曾經也是穩健經營(ying)的典範,但在瞬息萬(wan)變(bian)的行情之下,連續踏空(kong)節奏,加上應對失當bao) zui)終釀下今日的苦果。”

行業(ye)整體規模增速(su)也在顯著放緩,百強房企(qi)規模增長“失速(su)”。2019年12月,房企(qi)進一(yi)步加大供貨力(li)度qun)陀ying)銷力(li)度,以沖刺年終業(ye)績,百強房企(qi)權益銷售金額(e)環fan)仍(reng)齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規模新高。然而,多家市(shi)場機構統計(ji)顯示(shi),真實情況並不如企(qi)業(ye)業(ye)績增速(su)反(fan)映得那麼樂zhi)郟 qi)業(ye)實際去化表(biao)現普遍不及預期。權益口徑下,百強房企(qi)2019年全年累計(ji)銷售金額(e)同比reng)齔.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與(yu)此同時bao)019年全年,數百家房kang)夭qi)業(ye)宣告破產的消息進一(yi)步引發市(shi)場關注。中國指數研究(jiu)院的統計(ji)顯示(shi),截(jie)至2019年11月,在人民法院公告網,以“房kang)夭破產文(wen)書”為關鍵字可檢(jian)索出來400多條破產文(wen)書,以企(qi)業(ye)為單位來看的話(hua),剔除部(bu)分重復企(qi)業(ye)及非(fei)房kang)夭qi)業(ye),共bu)ji)330家房企(qi)發布(bu)了破產相關文(wen)書。

中指院相關分析人士(shi)指出,發布(bu)ji)撇wen)書的房kang)夭qi)業(ye)主要(yao)分布(bu)于長三角與(yu)珠三角城(cheng)市(shi)群(qun),上述(shu)兩個區域(yu)佔總數量kang)3%。中指院分析人士(shi)認為,“一(yi)方面,熱點城(cheng)市(shi)及城(cheng)市(shi)群(qun),吸引了大量房kang)夭 ?qi)業(ye)進入(ru),區域(yu)競(jing)爭激烈,地方小微(wei)房企(qi)生(sheng)存更(geng)加艱(jian)難;另一(yi)方面,長三角及珠三角投資及借貸熱度高,借貸糾(jiu)紛(fen)以及公司(si)注銷破產更(geng)加頻(pin)繁(fan)。”

融資困境疊(die)加企(qi)業(ye)經營(ying)壓力(li)

“對破產企(qi)業(ye)進行核(he)實後,我們發現房企(qi)大多為當地開發企(qi)業(ye),很多糾(jiu)紛(fen)為破產和解以及再次啟動(dong),相比小企(qi)業(ye)而言,部(bu)分zhi)婺O嘍越洗蟺姆科qi),因戰略定(ding)位、多元擴張(zhang)、項目銷售等問題,資金鏈也出現了問題。”中指院方面表(biao)示(shi)。

根據中指院對企(qi)業(ye)深陷困境原因分析研究(jiu),房企(qi)面臨破產主要(yao)有兩方面原因︰一(yi)方面,企(qi)業(ye)自(zi)身管理制度落後、運營(ying)效率(lv)較低、產品缺乏競(jing)爭力(li)、布(bu)局zhi)?yi),在市(shi)場火熱的上行期階段,企(qi)業(ye)的銷售業(ye)績快速(su)增長,掩蓋(gai)自(zi)身“內(na)功”先天不足的缺陷。同時bao) 婺; 捕雲qi)業(ye)自(zi)身管理提出更(geng)高的要(yao)求,企(qi)業(ye)並沒有及時優化應對挑(tao)戰。一(yi)旦市(shi)場進入(ru)平穩或下行期,企(qi)業(ye)的競(jing)爭力(li)短板就會(hui)凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形(xing)成(cheng)較大壓力(li)。

另一(yi)方面,部(bu)分房企(qi)前期的業(ye)績高增長促使企(qi)業(ye)自(zi)信(xin)心急劇擴張(zhang),在業(ye)務發展方面速(su)度過快,激進的多元化拓展拖累了企(qi)業(ye)的發展速(su)度。

“作(zuo)為一(yi)個資金密集型行業(ye),房kang)夭  枰yao)大量資金支持,一(yi)旦運轉中的環節出現資金問題,多米(mi)zhou)nuo)效應被觸發,將迅速(su)蔓延,導致房企(qi)經營(ying)困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出,2019年,信(xin)用評級較高的大型房企(qi)資金優勢更(geng)加明顯,而部(bu)分小型房企(qi)資金承壓,短期資金風險顯著增加。“房企(qi)仍(reng)需要(yao)從(cong)經營(ying)上做好地產主業(ye),優化債務結構,降低杠桿比例,平穩發展才(cai)能持久經營(ying)。”

在政策調(diao)控較緊的當下,尤其是融資端不斷收(shou)緊,融資shi)cheng)本水漲船高,現金流更(geng)是重中之重。億翰智(zhi)庫方面也認為,“收(shou)並購浪潮來襲(xi),也體現出當下地產行業(ye)之艱(jian)難。對于進入(ru)發展困境的房企(qi)而言,或多或少都有自(zi)身的原因。”

2019年,全國範圍多個城(cheng)市(shi)取消或放寬(kuan)了落戶限制。業(ye)內(na)預計(ji),至少未(wei)來2-3年城(cheng)鎮化速(su)度仍(reng)能保(bao)持,基本置業(ye)需求仍(reng)在,住宅開發仍(reng)有增長空(kong)間。億翰方面認為,房kang)夭qi)業(ye)在精進主業(ye)的基礎(chu)上,可結合本身基因和資源情況,適度投入(ru)部(bu)分zhi)夭喙氐畝   ye)務作(zuo)為長期戰略,但一(yi)定(ding)要(yao)注意多元化的投入(ru)也要(yao)遵(zun)守聚焦原則,同時平衡好主業(ye)與(yu)其他業(ye)務的結構關系。

2020年房企(qi)規模預計(ji)穩中有升

近幾年,房企(qi)紛(fen)紛(fen)涉足長租公寓(yu)、養(yang)老地產、文(wen)旅地產相關領(ling)域(yu),也有房企(qi)進軍新能源汽車、機器人制造、汽車零部(bu)件(jian)制造等非(fei)地產領(ling)域(yu)。上述(shu)中指院方面分析人士(shi)表(biao)示(shi),“房企(qi)要(yao)對自(zi)身的財(cai)力(li)、物力(li)、人力(li)有著(zhou)系統規劃(hua),促進業(ye)務及品牌(pai)的協同發展,形(xing)成(cheng)系統運營(ying)合力(li),否則新涉足業(ye)務不僅短期難見效益,主業(ye)的發展也會(hui)受到拖累。”

行業(ye)人士(shi)指出,受市(shi)場下行和調(diao)控不放松(song)影響,我國房kang)夭qi)業(ye)正在面臨費(fei)用率(lv)提升、負債率(lv)升高、短期償債能力(li)下滑的困境,尤其中小型房企(qi),仍(reng)將面臨一(yi)定(ding)的盈(ying)利和資金壓力(li)。

未(wei)來,在融資監(jian)管全方位趨緊的情況下,行業(ye)分化將會(hui)持續加劇。業(ye)內(na)普遍認為,雖(sui)然目前房kang)夭shi)場整體去化壓力(li)尚(shang)存,但行業(ye)將保(bao)持長期平穩發展的市(shi)場環境已趨于明朗。預計(ji)2020年企(qi)業(ye)整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業(ye)競(jing)爭加劇下,百強房企(qi)內(na)部(bu)的分化格局也將進一(yi)步持續。

在市(shi)場去化承壓的背景下,企(qi)業(ye)的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”bao) wei)來業(ye)績規模的增長不能簡單依賴于供貨量kang)募喲螅 qi)業(ye)戰略布(bu)局、組織管控、品牌(pai)建設等綜合實力(li)的提升將是房企(qi)未(wei)來工作(zuo)的重中之重。

“尤其是中小型房企(qi)布(bu)局相對集中,很難平衡區域(yu)風險。因此,適度降低杠桿比例,放緩增長節奏,能夠有效規避現金流風險。”億翰智(zhi)庫方面指出,當下房kang)夭幸ye)的競(jing)爭格局與(yu)以往大有不同,合作(zuo)是當下房企(qi)生(sheng)存和競(jing)爭的主要(yao)形(xing)式,合作(zuo)的本質是優勢交換,合作(zuo)的目kang)氖峭wan)善自(zi)我ye)淖試淳ju)陣。

編輯︰郭夢涵

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